Thị trường bất động sản TP.HCM trong ba tháng đầu năm 2025 ghi nhận những biến động đầy trái chiều khi nguồn cung sơ cấp rơi xuống mức thấp kỷ lục, trong khi giá bán trung bình lại liên tục thiết lập các cột mốc mới. Sự khan hiếm nguồn cung kết hợp cùng tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng đã tạo động lực đẩy giá căn hộ tiếp tục tăng tốc, hứa hẹn nhiều thay đổi đáng chú ý.
Nguồn cung căn hộ mở bán mới chạm đáy trong quý 1/2025
Báo cáo từ One Mount Group ghi nhận thị trường căn hộ TP.HCM quý 1/2025 xuất hiện hai trạng thái trái ngược: nguồn cung mở bán mới rơi xuống đáy sâu nhất sau nhiều quý, song giá bán chung cư tp trung bình vẫn không ngừng lập kỷ lục mới.
Cụ thể, trong quý 1/2025, toàn thị trường TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 340 căn hộ được mở bán mới. Mức số lượng này đã giảm 31,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây đồng thời cũng là mức nguồn cung mở bán mới thấp nhất tính từ thời điểm đầu năm 2023 cho đến nay.
Nguyên nhân chính dẫn đến sự suy giảm nguồn cung này xuất phát từ tâm lý vô cùng thận trọng của các chủ đầu tư. Trong bối cảnh nền kinh tế vĩ mô vẫn còn nhiều biến động, thị trường bất động sản đòi hỏi cần thêm thời gian để phục hồi niềm tin của nhà đầu tư lẫn người mua nhà.
Ngoài ra, yếu tố thời điểm rơi vào kỳ nghỉ Tết Nguyên đán cũng đóng vai trò trực tiếp làm chậm tiến độ triển khai các hoạt động bán hàng của dự án. Điều này khiến thị trường trong giai đoạn đầu năm không có nhiều sản phẩm mới được tung ra.
Giá bán sơ cấp tăng vọt và sự áp đảo của phân khúc cao cấp
Trái ngược hoàn toàn với tình trạng suy giảm của nguồn cung mở mới, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP.HCM tiếp tục ghi nhận đà tăng mạnh. Mức giá bán trung bình trên toàn thị trường đã đạt mốc 88,4 triệu đồng/m2, thể hiện mức tăng 4,9% so với quý trước đó và tăng tới 22,4% khi so với cùng kỳ năm ngoái.
Hầu hết các dự án đang trong quá trình mở bán trên địa bàn đều điều chỉnh tăng giá. Đơn cử tại dự án Vinhomes Grand Park, mức giá bán ghi nhận đà tăng dao động từ 3% đến 13% so với quý trước. Tại dự án Thảo Điền Green, mức tăng giá thậm chí đã vượt mốc 20%, mà nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc số lượng căn hộ còn lại tại đây rất hạn chế.
Sự khan hiếm nguồn cung mới kết hợp với việc hệ thống hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện đã trực tiếp thúc đẩy giá bán căn hộ. Tiêu biểu có thể kể đến tuyến Metro số 1 đã đi vào vận hành chính thức, cùng tuyến Vành đai 3 dự kiến sớm hoàn thành đoạn chạy qua khu vực dự án Vinhomes Grand Park.
Nhận định về xu thế này, đại diện One Mount Group – ông Trần Minh Tiến (Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng) chia sẻ:
Sự leo thang của giá bán sơ cấp giữa lúc khan hiếm nguồn cung phản ánh sức mua thực vẫn hiện hữu, song việc nguồn hàng mới chủ yếu rơi vào nhóm cao cấp đang cảnh báo nguy cơ lệch pha cung – cầu khi nhà ở bình dân và trung cấp dần biến mất.
Trong quý 1/2025, lượng căn hộ tiêu thụ tại TP.HCM đạt 855 căn, tăng 19,2% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp đạt 12% (tăng 5 điểm phần trăm), cho thấy nhu cầu ở thực của người dân vẫn rất ổn định.
Dù vậy, cơ cấu lượng căn hộ sơ cấp đang được chào bán trên thị trường hiện tại vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp. Số lượng căn hộ thuộc phân khúc cao cấp đang chiếm tới khoảng 60% tổng số căn hộ chào bán trên toàn thị trường TP.HCM.
Cơ hội từ quy hoạch sáp nhập cùng dự báo đà tăng giá sơ cấp
Số liệu từ đơn vị nghiên cứu dự báo thị trường căn hộ TP.HCM giai đoạn 2025–2026 sẽ có thêm khoảng 24.400 sản phẩm mới chào bán, tăng 4.400 căn so với dự tính trước đây.
Nguồn cung tương lai dự kiến được bổ sung chủ yếu từ các đại đô thị như Vinhomes Green Paradise, The Global City cùng các dự án đang gỡ vướng pháp lý dự án của NovaLand, Đất Xanh Group…
Về diễn biến giá cả, giá bán sơ cấp được dự báo sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Mức giá bán trung bình có khả năng sẽ chính thức vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025.
Thị trường căn hộ TP.HCM còn đón nhận xung lực tích cực từ phương án sáp nhập địa giới giữa TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, giúp cân bằng lại sự lệch pha giữa các phân khúc nhà ở.
Không gian phát triển của các dự án căn hộ khu vực giáp ranh sẽ mở rộng đáng kể nhờ quy hoạch điều chỉnh địa giới, qua đó bổ sung nguồn cung lớn cho TP.HCM.
Chuyên gia Trần Minh Tiến cho biết thêm, bài toán chi phí phát triển dự án tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu hiện tối ưu hơn hẳn so với vùng trung tâm TP.HCM, tạo lợi thế để các chủ đầu tư ra mắt dòng sản phẩm có giá bán dễ chịu hơn.
Sự thay đổi này giúp thị trường đa dạng hóa dải giá, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người dân TP.HCM về lâu dài. Mặt khác, việc kết nối hạ tầng giao thông giữa các vùng được đẩy mạnh sẽ rút ngắn thời gian đi lại, gia tăng giá trị bất động sản ven đô và thu hút dòng vốn đầu tư mới đến những địa bàn tiềm năng.
Sự kiện: SÓNG CHUNG CƯ
- Dự báo của giới chuyên môn về mặt bằng giá chung cư năm 2026
- Căn hộ cũ tại Hà Nội được cho là sẽ tiếp tục giảm giá, hiện thấp hơn từ 20-50% so với sản phẩm mới chào bán
- Sau Hà Nội, thị trường TP.HCM cũng cuốn vào đợt tăng giá chung cư mới với mức tăng hơn 20% chỉ sau quý 1
- Liệt kê địa phương ghi nhận mức bứt phá giá chung cư cao vượt trội, gấp 1,6 lần TP.HCM
- Cách biệt giá chung cư giữa nội thành và vùng ven Hà Nội: Dù di chuyển cách trung tâm chỉ 30 phút, giá vẫn chênh lệch 20-30 triệu đồng/m2
Sức hấp thụ thị trường và áp lực lệch pha cung cầu
Bất chấp bối cảnh kinh tế nhiều thách thức, phân khúc chung cư TP.HCM quý 1/2025 vẫn ghi nhận 855 giao dịch thành công, tăng 19,2% so với cùng kỳ. Thống kê của One Mount Group cho thấy tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp chạm mốc 12%, tăng nhẹ 5% so với quý 1/2024.
Chỉ số này phản ánh lực cầu phục vụ nhu cầu ở thực của người dân vẫn được duy trì tương đối tốt. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm mở bán lại đang cho thấy sự lệch pha đáng chú ý. Hiện tại, phân khúc căn hộ cao cấp đang chiếm tới khoảng 60% tổng số căn hộ sơ cấp đang được chào bán trên toàn thị trường.
Ông Trần Minh Tiến từ One Mount Group chỉ ra rằng giá sơ cấp leo thang giữa lúc nguồn cung hạn hẹp cho thấy sức mua thực tế cao. Dù vậy, rủi ro mất cân đối vẫn xảy ra do sản phẩm mới chủ yếu thuộc nhóm cao cấp, trong khi căn hộ giá bình dân ngày càng hiếm hoi.
Dự báo nguồn cung mới và triển vọng giá sơ cấp vượt 100 triệu đồng/m2
Dự báo về giai đoạn 2025–2026, One Mount Group cho rằng thị trường căn hộ TP.HCM có thể bổ sung khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới. Con số này được điều chỉnh tăng thêm 4.400 căn so với dự kiến trước đó, mở ra triển vọng cải thiện nguồn cung trong trung và ngắn hạn.
Lượng nguồn cung bổ sung này phần lớn đến từ các đại dự án như Vinhomes Green Paradise, The Global City, kết hợp cùng các dự án đang trong quá trình tháo gỡ pháp lý của Đất Xanh Group hay NovaLand.
Về diễn biến giá cả, thị trường được dự báo sẽ tiếp tục duy trì xu hướng tăng. Mức giá bán sơ cấp của căn hộ tại TP.HCM được nhận định có khả năng sẽ vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025, thiết lập một mặt bằng giá hoàn toàn mới cho toàn thị trường bất động sản khu vực phía Nam.
Tác động từ triển vọng sáp nhập địa giới hành chính đến thị trường
Bên cạnh yếu tố nguồn cung nội tại, thị trường căn hộ TP.HCM còn hứa hẹn nhận được nhiều tín hiệu tích cực từ kịch bản sáp nhập địa giới hành chính giữa TP.HCM, tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Việc mở rộng không gian phát triển này được kỳ vọng sẽ giải quyết một phần bài toán chênh lệch cung cầu giữa các phân khúc nhà ở hiện nay.
Khi địa giới hành chính được mở rộng, dư địa phát triển cho các dự án căn hộ tại các khu vực lân cận sẽ tăng lên đáng kể. Điều này giúp bổ sung nguồn cung đa dạng cho thị trường TP.HCM, giảm tải áp lực cho khu vực trung tâm hiện đang quá tải và đắt đỏ.
Nhìn từ góc độ chi phí, ông Trần Minh Tiến đánh giá nguồn lực đầu tư dự án tại Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu mềm hơn so với khu vực nội thành TP.HCM. Điều này giúp doanh nghiệp tạo ra các sản phẩm vừa túi tiền, gia tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân sau khi hoàn tất sáp nhập.
Đồng thời, quá trình sáp nhập địa giới hành chính sẽ trở thành động lực mạnh mẽ thúc đẩy việc hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông kết nối liên vùng. Hệ thống giao thông đồng bộ không chỉ làm giảm đáng kể thời gian di chuyển mà còn nâng cao giá trị bất động sản tại các khu vực vùng ven, từ đó kích hoạt một làn sóng đầu tư hoàn toàn mới vào những khu vực trước đây ít được thị trường chú ý.
Thị trường căn hộ TP.HCM năm 2025 đứng trước cột mốc biến động lớn khi giá bán sơ cấp được dự báo có thể vượt 100 triệu đồng/m2 trong bối cảnh nguồn cung cao cấp áp đảo, song sự tháo gỡ pháp lý cùng triển vọng mở rộng địa giới hành chính và hạ tầng được kỳ vọng sẽ dần tái lập cân bằng cho thị trường trong giai đoạn tới.