Thị trường chung cư tại TP HCM đang bước vào một giai đoạn tái thiết lập mặt bằng giá mới trên toàn thị trường. Sau nhiều năm đối mặt với tình trạng khan hiếm dự án mới do vướng mắc thủ tục và nguồn cung đóng đóng đóng băng, nửa cuối năm chứng kiến làn sóng mở bán rầm rộ từ hàng loạt chủ đầu tư. Sự trở lại của hàng loạt dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang đã đẩy giá căn hộ TP HCM gia tăng nhanh chóng, phổ biến vượt ngưỡng 100 triệu đồng cho mỗi mét vuông.
Sự phục hồi của nguồn cung mở ra nhiều cơ hội lựa chọn hơn cho thị trường nhưng cũng đi kèm thách thức lớn về khả năng tiếp cận nhà ở của số đông người dân. Bức tranh thị trường hiện tại phản ánh sự dịch chuyển rõ nét về phân khúc, chiến lược phát triển của các doanh nghiệp bất động sản cũng như sự thay đổi trong vị thế của người mua nhà.
Toàn cảnh mặt bằng giá căn hộ TP HCM ở các khu vực tiêu biểu
Làn sóng tăng giá và mở bán mới không chỉ tập trung ở khu vực lõi đô thị mà còn lan rộng ra nhiều khu vực khác. Tại khu Tây thành phố, Công ty Cổ phần Bất động sản Bản Việt (VCRE) đã khởi công dự án The Westique Residences trên đại lộ Kinh Dương Vương, phường An Lạc. Dự án phát triển 99 căn hộ cao cấp theo mô hình boutique living, dự kiến chào bán vào tháng 9 với mức giá từ 90 đến 100 triệu đồng/m2. Đây là mức giá ghi nhận kỷ lục mới tại khu vực phía Tây.
Ở khu vực trung tâm, Tập đoàn Novaland tái khởi động bán hàng tại dự án hạng sang The Grand Manhattan tại phường Cầu Ông Lãnh với mức giá khoảng 350 triệu đồng/m2. Cùng khu vực, Trung Thủy Group tái khởi công dự án Lancaster Lincoln quy mô 750 căn hộ hạng sang, đưa ra mức giá chào bán khoảng 300 triệu đồng/m2. Ngoài ra, dự án Legacy 66 tại phường Chợ Lớn cũng lên kế hoạch triển khai bán hàng trong năm nay với mức giá khoảng 119 triệu đồng/m2.
Bên cạnh các dự án vừa ra mắt hoặc tái khởi động, cuộc đua thị trường nửa cuối năm còn có sự góp mặt của hàng loạt dự án hiện hữu như The Privé, The Global City, Noble Crystal Riverside, Metropolis Thủ Thiêm, Ansana by Kita hay Sunshine Sky City. Điểm chung của loạt dự án này là đều ghi nhận mặt bằng giá trung bình từ 100 triệu đồng/m2 trở lên.
| Tên dự án | Vị trí / Khu vực | Phân khúc sản phẩm | Mức giá dự kiến (triệu đồng/m2) |
|---|---|---|---|
| The Grand Manhattan | Phường Cầu Ông Lãnh, Trung tâm | Hạng sang | 350 |
| Lancaster Lincoln | Khu trung tâm | Hạng sang | 300 |
| Legacy 66 | Phường Chợ Lớn | Cao cấp | 119 |
| The Westique Residences | Phường An Lạc, Khu Tây | Cao cấp (Boutique) | 90 – 100 |
| The Global City, Metropolis Thủ Thiêm… | Các khu vực trọng điểm | Cao cấp / Hạng sang | Trên 100 |
Thống kê nguồn cung và dự báo biến động giá căn hộ TP HCM
Theo dữ liệu nghiên cứu từ hãng tư vấn dịch vụ CBRE Việt Nam, thị trường TP HCM dự kiến đón nhận hơn 45.000 căn hộ mở bán mới trong năm nay. Trong đó, có đến gần 90% nguồn cung thuộc về phân khúc cao cấp. Nếu tính riêng khu vực TP HCM cũ, dự kiến có khoảng 22.800 căn hộ mở bán, cao gấp ba lần so với nguồn cung của năm trước, tập trung chủ yếu ở những khu vực thụ hưởng lợi thế từ hạ tầng và mở rộng đô thị.
Cùng góc nhìn về sự tăng trưởng nguồn cung, Viện Nghiên cứu Bất động sản Đất Xanh Services dự báo khu vực nội thành TP HCM sẽ đón nhận khoảng 15.000 căn hộ từ hơn 13 dự án trong giai đoạn cuối năm, hầu hết đều định vị ở phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong dự báo dài hạn hơn, Knight Frank Việt Nam nhận định năm tới thị trường TP HCM mở rộng sẽ chào đón khoảng 76.000 căn hộ mới, riêng khu vực TP HCM chiếm khoảng 32.000 căn và tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp.
Dù lượng hàng chào bán tăng lên đáng kể, giá căn hộ TP HCM vẫn chưa ghi nhận dấu hiệu hạ nhiệt. Theo One Mount Group, giá sơ cấp căn hộ khu vực trung tâm có thể tăng thêm 3-5% trong nửa cuối năm và tiếp tục đà tăng 15-20% vào năm sau khi các dự án siêu sang xuất hiện. Đồng thời, JLL Việt Nam phán đoán tốc độ tăng giá phân khúc cao cấp sẽ đạt từ 5-6% trong nửa cuối năm, với khoảng giá phổ biến của các dự án mới dao động từ 100 đến 320 triệu đồng/m2.
Vì sao giá căn hộ TP HCM liên tục thiết lập mặt bằng cao mới?
Xu hướng cao cấp hóa nguồn cung và sự gia tăng của mặt bằng giá xuất phát trực tiếp từ thực tế khan hiếm quỹ đất phát triển dự án tại khu vực nội thành. Quá trình tích tụ quỹ đất sạch đủ điều kiện pháp lý ngày càng khó khăn và kéo dài, làm gia tăng chi phí cơ hội cũng như chi phí tài chính cho các chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, giá đất và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tại khu vực lõi đô thị liên tục leo thang. Điển hình tại khu vực phía Đông thành phố, giá đất thổ cư hiện nay phổ biến ở mức trên 100 triệu đồng/m2, thậm chí cao hơn rất nhiều tại các vị trí mặt tiền đắc địa. Chi phí đầu vào tăng cao ở tất cả các khâu từ đất đai, vật liệu xây dựng đến chi phí tài chính đã đẩy tổng mức đầu tư dự án lên ngưỡng kỷ lục.
Với cấu trúc chi phí đầu vào đắt đỏ như vậy, các chủ đầu tư bắt buộc phải xây dựng các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp hoặc hạng sang với giá bán hàng trăm triệu đồng/m2 mới đảm bảo hiệu quả kinh doanh. Điều này khiến dòng sản phẩm vừa túi tiền và trung cấp dần biến mất khỏi khu vực trung tâm và phải chuyển dịch về các đô thị vệ tinh xung quanh – nơi quỹ đất còn dồi dào và chi phí phát triển dự án thấp hơn.
Sự thay đổi vị thế người mua và cuộc đua cạnh tranh giữa các chủ đầu tư
Điểm đáng chú ý của thị trường nửa cuối năm không chỉ là số lượng căn hộ mở bán mà là sự xuất hiện đồng loạt của nhiều dự án cùng phân khúc tại khu vực nội thành. Điều này buộc các chủ đầu tư không chỉ đối đầu với hàng chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp mà còn phải cạnh tranh trực tiếp với các dự án mới có vị trí, mức giá và nhóm khách hàng mục tiêu tương đồng.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường đang bước sang chu kỳ mới khi nguồn cung dần phục hồi sau thời gian dài gián đoạn. Mặc dù quy mô nguồn cung chưa bằng giai đoạn cao điểm trước đây nhưng đủ tạo ra sự lựa chọn phong phú cho khách hàng. Khi nguồn cung gia tăng, vị thế thị trường không còn nghiêng tuyệt đối về phía chủ đầu tư. Người mua nhà có thêm thời gian để so sánh tỉ mỉ trước khi quyết định xuống tiền.
Các tiêu chí được người mua đặt lên bàn cân so sánh bao gồm:
- Vị trí dự án và tiềm năng kết nối hạ tầng giao thông.
- Tính minh bạch và hoàn thiện về mặt pháp lý.
- Chất lượng thi công xây dựng và tiến độ bàn giao thực tế.
- Năng lực và uy tín của đơn vị quản lý vận hành.
- Các chính sách thanh toán và ưu đãi tài chính kèm theo.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, trong bối cảnh chi phí đất, chi phí xây dựng và tài chính tăng cao, chủ đầu tư gần như không còn dư địa để hạ giá bán sản phẩm. Thay vào đó, các doanh nghiệp chuyển hướng sang cạnh tranh bằng các chính sách bán hàng linh hoạt để thu hút khách hàng.
Các giải pháp được nhiều chủ đầu tư áp dụng hiện nay bao gồm:
- Hỗ trợ lãi suất ngân hàng và kéo dài thời gian ân hạn nợ gốc.
- Giãn tiến độ thanh toán thành nhiều đợt nhỏ.
- Tăng tỷ lệ chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm.
- Tặng kèm gói hoàn thiện nội thất hoặc miễn phí phí quản lý vận hành trong những năm đầu.
Câu hỏi thường gặp về thị trường căn hộ mới tại TP HCM
Nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM tập trung ở phân khúc nào?
Gần 90% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP HCM hiện nay thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung chủ yếu tại các khu vực nội thành và các vùng hưởng lợi từ hạ tầng.
Chủ đầu tư cạnh tranh bằng hình thức nào khi không thể giảm giá bán?
Do chi phí đầu vào cao, các chủ đầu tư cạnh tranh bằng chính sách hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, tăng chiết khấu, tặng gói nội thất và nâng cao chất lượng quản lý vận hành.
Sản phẩm căn hộ trung cấp và vừa túi tiền hiện phân bố ở đâu?
Do quỹ đất nội thành đắt đỏ, các dự án căn hộ trung cấp và vừa túi tiền đang dịch chuyển mạnh mẽ sang các khu đô thị vệ tinh xung quanh TP HCM, nơi có chi phí phát triển dự án thấp hơn.