Từ ngày 01/07, việc thực thi các quy định mới thuộc Luật Xây dựng năm 2025 đã mang lại những thay đổi lớn mang tính bước ngoặt đối với công tác quản lý đô thị cũng như hoạt động cải tạo, xây dựng nhà ở của người dân. Trong đó, điểm đáng chú ý nhất chính là việc rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ xuống chỉ còn tối đa 7 ngày làm việc, cùng với việc mở rộng nhóm đối tượng công trình được miễn giấy phép. Những cải cách này không chỉ tạo điều kiện vô cùng thuận lợi cho người dân trong việc triển khai kế hoạch an cư mà còn thúc đẩy tiến trình cải cách thủ tục hành chính, chuyển dịch mạnh mẽ phương thức quản lý nhà nước từ tiền kiểm sang hậu kiểm.
Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực rõ rệt, việc rút ngắn một nửa thời gian xử lý thủ tục cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cũng đang tạo ra không ít áp lực cho các cơ quan quản lý chuyên môn tại cấp cơ sở. Thực tế ghi nhận tại nhiều địa phương cho thấy, tình trạng thiếu hụt lực lượng cán bộ chuyên trách kết hợp với những vướng mắc phát sinh từ các hồ sơ pháp lý phức tạp đang đặt ra nhiều thách thức lớn. Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết quy trình, điều kiện miễn giảm, những bất cập thực tế và những giải pháp tháo gỡ đang được các địa phương triển khai.
Rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ xuống còn 7 ngày
Một trong những điểm mới nổi bật được đông đảo người dân quan tâm từ thời điểm ngày 01/07 là thời gian xử lý thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ đã được cắt giảm mạnh từ 14 ngày làm việc xuống còn tối đa 7 ngày làm việc. Việc rút ngắn 50% thời lượng giải quyết thủ tục hành chính này được kỳ vọng sẽ giúp người dân giảm thiểu chi phí chờ đợi, nhanh chóng hoàn thiện pháp lý để tiến hành thi công công trình theo kế hoạch đã định.
Việc kết hợp rút ngắn thời hạn xử lý cùng việc đẩy mạnh nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công đã mang lại những trải nghiệm tích cực cho người dân. Nhờ quy trình số hóa, các bước tiếp nhận và xử lý hồ sơ trở nên công khai, minh bạch, giúp người dân dễ dàng theo dõi toàn bộ tiến trình thực hiện mà không cần phải di chuyển nhiều lần tới cơ quan quản lý.
Ghi nhận thực tế tại xã Tân Vĩnh Lộc, anh Lê Văn Nghĩa (ngụ tại địa phương) cho biết đầu tháng 7 vừa qua, anh đã tới UBND xã Tân Vĩnh Lộc để thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép cho công trình của gia đình. Tại đây, anh được bộ phận chuyên môn hướng dẫn thao tác nộp hồ sơ trực tuyến trên Cổng dịch vụ công. Đúng 7 ngày sau khi gửi hồ sơ thành công, anh Nghĩa đã nhận được tin nhắn thông báo hồ sơ hoàn tất và mời đến nhận kết quả. Anh chia sẻ rằng việc thực hiện thủ tục qua môi trường mạng không chỉ bảo đảm tính minh bạch mà việc trả kết quả đúng hạn còn giúp gia đình anh vô cùng thuận lợi trong việc chủ động tiến độ thi công.
Có thể thấy, đối với những hồ sơ hoàn thiện đầy đủ giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất và tuân thủ đúng quy hoạch, quy trình mới kéo dài tối đa 7 ngày làm việc thực sự tạo ra sự chuyển biến rõ nét. Người dân không còn lo ngại tình trạng ngâm hồ sơ hay kéo dài thời gian xử lý không rõ lý do như trước đây.
Điều kiện miễn cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo dự thảo mới
Song song với việc rút ngắn thời hạn giải quyết thủ tục, Luật Xây dựng năm 2025 cũng mở rộng phạm vi công trình không bắt buộc phải có giấy phép xây dựng. Nhằm cụ thể hóa quy định này trên địa bàn, Sở Xây dựng TPHCM đã triển khai lấy ý kiến đóng góp từ các địa phương đối với dự thảo quyết định quy định các loại công trình được miễn cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ cùng các công trình phụ trợ khác.
Cụ thể, theo nội dung dự thảo, công trình nhà ở riêng lẻ sẽ thuộc diện được miễn giấy phép xây dựng khi đáp ứng đồng thời các tiêu chí kỹ thuật và quy hoạch sau đây:
- Quy mô công trình: Có chiều cao dưới 7 tầng.
- Diện tích xây dựng: Có tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2.
- Vị trí quy hoạch: Công trình nằm trong khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc đô thị được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, hoặc thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, hoặc nằm trong khu vực có thiết kế đô thị riêng đã được phê duyệt.
Đối với các công trình thỏa mãn trọn vẹn các điều kiện miễn phép nêu trên, chủ đầu tư hoặc hộ gia đình không cần phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép như thông thường. Thay vào đó, tổ chức, cá nhân chỉ cần thực hiện đăng ký xây dựng hoặc gửi thông báo khởi công xây dựng công trình kèm theo hồ sơ thiết kế tới UBND cấp xã nơi dự kiến xây dựng công trình trước khi tiến hành thi công.
Để giúp người dân và chủ đầu tư dễ dàng phân biệt giữa hai hình thức quản lý công trình nhà ở riêng lẻ, bảng tổng hợp dưới đây nêu rõ các tiêu chí so sánh chính:
| Tiêu chí so sánh | Công trình thuộc diện xin cấp phép xây dựng | Công trình thuộc diện miễn cấp phép xây dựng |
|---|---|---|
| Quy mô tầng cao | Từ 7 tầng trở lên hoặc không thỏa mãn điều kiện quy hoạch | Dưới 7 tầng |
| Tổng diện tích sàn | Từ 500 m2 trở lên hoặc chưa có quy hoạch chi tiết | Dưới 500 m2 |
| Điều kiện quy hoạch đi kèm | Khu vực chưa có quy hoạch 1/500 hoặc quy chế kiến trúc | Đã có quy chế quản lý kiến trúc, quy hoạch 1/500 hoặc thiết kế đô thị |
| Thời gian xử lý thủ tục | Tối đa 7 ngày làm việc (kể từ ngày 01/07) | Không mất thời gian chờ cấp phép (chỉ nộp thông báo/đăng ký) |
| Hình thức nghĩa vụ hành chính | Nộp hồ sơ xin cấp giấy phép và đợi phê duyệt kết quả | Đăng ký xây dựng hoặc gửi thông báo khởi công tới UBND cấp xã |
Áp lực thực tế và những vướng mắc pháp lý tại cơ sở
Mặc dù chính sách rút ngắn thời hạn cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ mang đến lợi ích lớn cho cộng đồng, nhưng ở khía cạnh quản lý nhà nước, các cơ quan chuyên môn cấp xã, phường lại đang phải gánh vác áp lực công việc khổng lồ. Việc cắt giảm thời gian xử lý xuống còn một nửa yêu cầu toàn bộ quy trình từ thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa đến đối soát pháp lý phải diễn ra vô cùng khẩn trương.
Đại diện Phòng Quản lý kinh tế, hạ tầng và đô thị phường Vũng Tàu phân tích rằng, việc thu hẹp thời gian từ 14 ngày xuống 7 ngày làm việc đem lại lợi ích trực tiếp cho người dân nhưng đồng thời đặt lực lượng thi hành công vụ vào thế báo động về tiến độ. Theo thống kê trung bình, mỗi tháng phường Vũng Tàu tiếp nhận khoảng 45 đến 50 hồ sơ đăng ký xin giấy phép xây dựng. Trong bối cảnh khối lượng hồ sơ lớn, thời hạn xử lý bị siết chặt nhưng bộ máy nhân sự chuyên trách chưa được bổ sung kịp thời, nguy cơ quá tải và chậm trễ tiến độ hoàn thành là điều rất dễ xảy ra.
Bên cạnh yếu tố áp lực thời gian và nhân sự mỏng, các địa phương cũng đối mặt với những bài toán pháp lý vô cùng phức tạp liên quan đến nguồn gốc đất đai của công trình. Theo ông Trương Ngọc Thanh Nhân, Phó Chủ tịch UBND xã Tân Vĩnh Lộc, từ ngày 01/07 đến ngày 15/07, xã đã tiếp nhận 24 hồ sơ đề nghị cấp phép và giải quyết xong 9 hồ sơ. Trong quá trình thụ lý, nhiều tình huống pháp lý hóc hóa đã nảy sinh, đặc biệt đối với những trường hợp thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cụ thể, các hồ sơ sử dụng giấy tờ mua bán viết tay, giấy kê khai đăng ký nhà cửa trước năm 1993, hoặc đất nhận thừa kế, tặng cho chưa hoàn tất thủ tục sang tên đòi hỏi cơ quan chức năng phải tốn rất nhiều thời gian xác minh nguồn gốc. Việc phải xác nhận chính xác nghĩa vụ tài chính đất ở trước khi cấp phép trong khung thời gian ngắn 7 ngày là điều cực kỳ khó khăn. Để giải quyết nút thắt này, UBND xã Tân Vĩnh Lộc đã có kiến nghị gửi Sở Xây dựng sớm ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, chuẩn hóa quy trình xử lý các trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm đảm bảo việc giải quyết thủ tục vừa nhanh chóng vừa đúng các quy định hiện hành về cả đất đai lẫn xây dựng.
Chuyển dịch từ tiền kiểm sang hậu kiểm và yêu cầu hoàn thiện quy hoạch
Việc mở rộng đối tượng miễn phép và đơn giản hóa thủ tục xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ đánh dấu bước chuyển mình quan trọng từ tư duy quản lý tiền kiểm sang hậu kiểm. Động thái này giúp giải phóng nguồn lực xã hội nhưng đòi hỏi công tác giám sát trật tự xây dựng tại địa phương phải được nâng lên một tầm cao mới.
Tham gia đóng góp ý kiến cho dự thảo của Sở Xây dựng, ông Nguyễn Hùng Cường, Trưởng phòng Quản lý kinh tế, hạ tầng và đô thị phường Phước Thắng cho biết, phường hoàn toàn nhất trí với chủ trương ban hành quy định mới nhằm cụ thể hóa Luật Xây dựng năm 2025. Chuyển sang phương thức hậu kiểm hoàn toàn phù hợp với định hướng cải cách hành chính quốc gia, nâng cao tính tự giác của người dân. Tuy nhiên, ông Cường cũng nhấn mạnh rằng để chính sách đi vào cuộc sống một cách hiệu quả và tránh tình trạng lúng túng khi xử lý vi phạm, thành phố cần sớm ban hành các quy định hướng dẫn chi tiết về phạm vi hậu kiểm, quy trình kiểm tra giám sát cũng như làm rõ trách nhiệm của từng cơ quan liên quan.
Một yếu tố nền tảng khác quyết định sự thành công của công tác hậu kiểm là tiến độ phủ kín quy hoạch chi tiết và quy chế quản lý kiến trúc. Đại diện UBND xã Tân Nhựt nhận định, hiện nay thành phố đang trong quá trình rà soát và lập các đồ án quy hoạch mới. Khi các đồ án phân khu được phê duyệt, quy chế quản lý kiến trúc của từng khu vực cụ thể sẽ làm căn cứ rõ ràng để cấp xã thực hiện quản lý. Lúc đó, hộ gia đình chỉ cần gửi thông báo khởi công, chính quyền sẽ tập trung lực lượng vào công tác hậu kiểm, kiểm tra việc thi công có đúng với quy chế kiến trúc đã công bố hay không. Do vậy, việc đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các đồ án quy hoạch là nhiệm vụ vô cùng cấp thiết hiện nay.
Khuyến nghị thực tế dành cho người dân khi chuẩn bị xây dựng nhà ở
Từ những thay đổi về mặt pháp lý và thực tế triển khai tại các địa phương, người dân khi có kế hoạch triển khai xây dựng nhà ở riêng lẻ cần chủ động lưu ý các vấn đề quan trọng sau đây để thủ tục diễn ra thuận lợi:
- Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ pháp lý đất đai: Nếu thửa đất thuộc trường hợp giấy tờ viết tay, kê khai trước năm 1993 hoặc chưa sang tên thừa kế, người dân nên chủ động liên hệ cơ quan đăng ký đất đai để hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chuẩn bị sẵn hồ sơ xác minh nguồn gốc đất trước khi nộp xin giấy phép.
- Chủ động nộp hồ sơ qua hình thức trực tuyến: Sử dụng Cổng dịch vụ công giúp tiết kiệm thời gian đi lại, đồng thời hệ thống tự động ghi nhận thời gian tiếp nhận, giúp bảo đảm quyền lợi giải quyết hồ sơ trong vòng 7 ngày làm việc theo quy định.
- Xác định chính xác điều kiện miễn giấy phép: Trước khi chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép, hộ gia đình nên kiểm tra tại UBND cấp xã xem vị trí đất nhà mình đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy chế quản lý kiến trúc đô thị hay chưa. Nếu công trình dưới 7 tầng và dưới 500 m2 sàn thuộc khu vực này, gia đình chỉ cần làm thủ tục đăng ký xây dựng hoặc thông báo khởi công.
- Tuân thủ nghiêm túc công tác hậu kiểm: Việc được miễn cấp phép hoặc cấp phép nhanh không đồng nghĩa với việc xây dựng tự do. Chủ nhà và đơn vị thi công cần tuân thủ đúng quy chuẩn kiến trúc, chỉ giới xây dựng và quy hoạch được duyệt, tránh trường hợp vi phạm sẽ bị xử lý nghiêm trong quá trình cơ quan chức năng tiến hành hậu kiểm.
Giải đáp thắc mắc thường gặp về việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ
Dưới đây là phần giải đáp chi tiết cho một số thắc mắc phổ biến của hộ gia đình xung quanh việc nộp hồ sơ và làm thủ tục xây dựng theo quy định mới:
Thời gian 7 ngày giải quyết cấp phép xây dựng được tính như thế nào?
Thời hạn 7 ngày áp dụng theo quy định mới là 7 ngày làm việc (không tính ngày nghỉ cuối tuần và các ngày lễ theo quy định pháp luật). Thời gian này bắt đầu tính từ thời điểm cơ quan tiếp nhận nhận đủ hồ sơ hợp lệ trên hệ thống Cổng dịch vụ công hoặc trực tiếp.
Nếu xây nhà dưới 7 tầng nhưng diện tích sàn trên 500 m2 thì có được miễn giấy phép không?
Theo dự thảo quy định, để được miễn giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, công trình phải thỏa mãn đồng thời hai điều kiện về quy mô: dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500 m2, bên cạnh điều kiện về quy hoạch. Do đó, nếu diện tích sàn từ 500 m2 trở lên, công trình vẫn thuộc diện phải xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định.